מנהלת איזורי תעשייה אפרת גוש עציון בע"מ נ' לב גן (1991) בע"מ

פסק-דין

1.עניינה של התביעה שלפני נסוב סביב דרישה לחיוב כספי בגין הסכם למתן שירותי ניהול שנקשר בין הצדדים ביום 13.1.11 להקצאת מגרש מס' 405,תב"ע מס' 407/2 בשטח של 1,997 מ"ר בפארק התעשיות בגוש עציון (להלן: "המגרש" או "המקרקעין") לצורך הקמת מוסך לתיקון כלי רכב פרטיים עבור הנתבעת (להלן: "ההסכם").

2.לטענת התובעת, כפי שעולה מכתב התביעה על נספחיו, תמורת הענקת שירותי הניהול התחייבה הנתבעת לשלם לתובעת תשלום בסך 3.5 ₪ ל-1 מ"ר וכן, סך של 26,478 ₪ כולל מע"מ בעבור דמי טיפול והוצאות משפטיות במעמד החתימה על ההסכם. לטענת התובעת, במהלך כשנה וחצי לפני החתימה על ההסכם נוהל בין הצדדים מו"מ במסגרתו אף סייעה לנתבעת בתהליך קבלת ההחלטה בדבר המגרש שיוקצה לה ובמסגרת זו התקיימו מספר פגישות עבודה. מנהל הנתבעת נעזר ביועץ מטעמו בבחירת המגרש ובבחינת התאמתו למטרותיה. לשיטת התובעת, הנתבעת אף בצעה בדיקות שונות מטעמה בנוגע למגרש וביסוסו. ביום 27.1.11 שלח מנהל הנתבעת דואר אלקטרוני אל נציג התובעת בו הודיע על כך, שהנתבעת לא תממש את הקצאת המגרש שאושר לה ולא תקים מוסך בפארק התעשיות.

3.לטענת הנתבעת, כפי שעולה מתצהיר מנהלה, מר יעקב דגן, המשמש ככתב הגנה בתיק, עולה, כי התובעת הפרה את חוזה הניהול הפרה יסודית בכך שהציגה כלפי הנתבעת מצג שיקרי כאשר העלימה מעיניה עובדה מהותית באשר לסוג המקרקעין ואיכותם, דבר שנודע לה רק למפרע. לטענתה, פיתוח המגרש נשוא התביעה נעשה בדרך של אדמת מילוי בגובה של עשרות מטרים, דבר המייקר את עלויות הבנייה בקרקע עשרות מונים. בנוסף טוענת הנתבעת, כי בחוזה הניהול שנחתם בין הצדדים אין קיבול של העסקה מכיוון שהוא מותנה בכך שיהיה בפועל חוזה לרכישת הזכויות בקרקע. לטענת הנתבעת, במהלך שנת 2010 ביקשה היא להעתיק מקום מושבה לפארק התעשיות בגוש עציון לצורך כך, התקשרה היא עם התובעת. דא עקא, כי התובעת לא הציגה בפני הנתבעת עובדה מהותית בדבר מילויו של המגרש באדמת מילוי דבר המייקר את עלויות הבנייה בצורה משמעותית. מידע זה נודע לה, לשיטתה, רק לאחר החתימה על הסכם הניהול. הנתבעת טוענת להטעייה ו/או טעות המקימות לה הגנה כנגד התובעת בכך שהפרה, כאמור, את חובת הגילוי כלפיה. עוד נטען, כי למיטב ידיעתה ההסכם מותלה ברכישת הזכויות במקום בפועל. עוד מציינת הנתבעת, כי לו ידעה את מצב הדברים לאשורו לא הייתה מסכימה לחתום על ההסכם. בנסיבות אלה, הנתבעת טוענת לבטלות החיובים הקבועים בהסכם מכוח טענת עושק כשמשמעותה בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א -1970 והואיל והתנאי הנ"ל הינו תנאי מקפח בחוזה אחיד בהתאם לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982, וכן, בהיות סעיף זה מקיים את יסודות עוולת התרמית הקבועה בסעיף 56 לפקודת הנזיקין ו/או עוולת הרשלנות ו/או היפר חובה חקוקה. לבסוף טענה הנתבעת אף טענת סיכול החוזה בכך שבזמן המיועד לביצוע החוזה אפשרות ההנאה מקבלת המגרש שובשה באופן יסודי.

4.מנהל התובעת, מר דני אילן, הגיש תצהיר עדות ראשית בו מפורטות העובדות כדלקמן: בסוף שנת 2009 פנה אליו מנהל הנתבעת על מנת לבדוק אפשרות להקמת מוסך בפארק התעשייה עבור חברתו. הצדדים קיימו פגישה משותפת במשרדי התובעת כאשר אל מר דגן נלווה מר בן ארי שסייע בידיו בניהול פרוייקט זה. לאחר קבלת הסבר אודות תהליך הקצאת הקרקע יצאו הצדדים לסיור בשטח על מנת לצפות במגרש. מנהל הנתבעת ומר בן ארי הבחינו, כי עסקינן במגרש שמולא בעפר ואף העלו עניין זה בפניו. עוד ציין מנהל התובעת בפני מנהל הנתבעת, כי עליהם לבדוק את עלויות הבנייה והביסוס על פי סוג הקרקע הרלבנטי. כי אז, מנהל הנתבעת ומר בן ארי הודיעו שהם יערכו את הבדיקות והאומדנים הנדרשים וכי במקביל הינם מעוניינים לקדם את הקצאת המגרש במשרד התמ"ת.

ביום 27.10.09 מילאה הנתבעת טופס מס' 100 "שאלון ליזם הפונה בבקשה להקצאת קרקע" (נספח ו') וביום 1.11.09 חתמה הנתבעת על מכתב התחייבות לחתימה על הסכם דייר וקבלת ההגבלות המצויינות בתוכנית המתאר בהתאמה לאופי וסוג הפעילות הנדרשת (נספח ז'). מנהל התובעת הפנה את הנתבעת לפנות למשרד לאיכות הסביבה על מנת לקבל את דרישותיהם והנחיותיהם להקמת המוסך. בעקבות זאת התקיימה פגישה נוספת עם מנהל הנתבעת שמגרש במסגרתה נמסרו לו הטפסים הרלבנטיים. לאחר מכן, טיפלה התובעת בקידום הקצאת הקרקע מול הגורמים הרלבנטיים עד לקבלת אישור הוועדה במשרד התמ"ת ביום 27.10.10. כפועל יוצא מכך, חתמה הנתבעת ביום 13.1.11 על ההסכם נשוא תובענה זו ( נספח יד') ובו ביום, לבקשת הנתבעת, יצאה חשבונית מס מס' 714 ע"ס 26,748 ₪ (כולל מע"מ) לנתבעת עבור דמי הטיפול בהתאם להסכם (נספח טו') שנמסרה לידיה באותו מעמד.

לאחר מספר ימים ביום 27.1.11 הודיעה הנתבעת לתובעת, כי החליטה שלא להקים את המוסך בפארק התעשיות. ביום 30.1.11 שיגרה הנתבעת מכתב ממנו עולה, כי לאור בדיקת הרכב הקרקע במגרש 405 הינה נאלצת לוותר על הקצאת הקרקע. טענת הנתבעת להטעייה נולדה לראשונה רק ביום 15.1.12 לאחר קבלת מכתב דרישה מטעם בא כוחה. עוד מציין מנהל התובעת, כי המפה הטופוגרפית נמסרה לידי מנהל הנתבעת בפגישה הראשונה ביניהם ולא באמצעות דואר אלקטרוני מספר ימים לאחר החתימה על ההסכם.

5.בדיון שהתקיים בפני ביום 10.7.13 נשמעו עדויותיהם של מנהל התובעת ומנהל הנתבעת. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם ושמעתי עדויות וחקירות הצדדים הנני נותן אמון מלא בעדותו של מנהל התובעת. עדותו נמצאה מהימנה וקוהרנטית ונתמכה באסמכתאות רבות שצורפו לתצהירו. עדותו של מנהל התובעת, כי באיזור בינוי א' בפארק התעשייה נבנו מספר מפעלים לא נסתרה. בנוסף, ציין מנהל התובעת, כי עסקינן בתהליך שלם שנמשך כשנה וחצי במסגרתה טיפלה התובעת בעניינו ובגין טיפול זה על הנתבעת לשלם את דמי הטיפול המוסכמים (פרוט' בעמ' 8 שורות 1-5). עדותו זו נתמכה באסמכתאות שצורפו לתצהירו. מנהל התובעת עמד על כך, כי אישור הקצאת הקרקע כפי שנחזה בנספח יג' מיום 27.10.10 הינו האישור הסופי להקצאת הקרקע כאשר הבהיר, כי למרות שנרשם בתחתית המסמך, כי הוא אינו מהווה הסכמה או התחייבות מצד המינהל הינו הלכה למעשה האישור הסופי. העד הוסיף, כי נושא מילוי הקרקע עלה בפגישות עם הנתבעת וכי עליה היה מוטל הנטל לבצע את הבדיקות הנדרשות ואם לא די בכך, עדותו נתמכת בחתימה על ההסכם.

לעומת עדות מנהל התובעת, עדותו של מנהל הנתבעת נמצאה מתחמקת ובלתי מהימנה ונסתרה אף בראיות בכתב. כך לדוגמא, עדותו, כי מבחינתו תהליך הקצאת המגרש טרם הסתיימה נסתרה במכתב (נספח יז') שנכתב על ידו ביום 30.1.11 והופנה למנהל מינהל אזורי פיתוח ולהסתדרות הציונית בו הינו מודה להם על הקצאת מגרש 405. סתירה זו ניסה העד ליישב בכך שהוא השתמש במינוח שהופיע באישור (נספח יג'). לא מצאתי לקבל יישוב הסתירה באשר לשאלת הניסוח שכן, סבורני, כי מתוכן הדברים ניתן ללמוד על כך, שהנתבעת הבינה כי המגרש הוקצה לה הלכה למעשה שאם לא כן, מדוע זה היה צורך להודות לתובעת על פעולתה זו באם ההליך טרם הסתיים.

כמו כן, בניגוד לגירסת מנהל הנתבעת, כפי שהועלתה בתצהירו, הודה הוא בחקירתו הנגדית, כי ידע שהמגרש נוצר כתוצאה ממילוי קרקע ואולם לשיטתו לא ידע את הרמה של המילוי (פרוט' בעמ' 10 שורה 25 ובעמ' 11 שורה 14). כמו כן, ידע כי דרושה רמת ביסוס לבניין המוקם במגרש מסוג זה (פרוט' בעמ' 11 שורות 15-19). כמו כן, אישר כי התלווה אליו מר בן ארי אשר לטענתו היה איש מקצוע ובין היתר שימש כמנהל מחלקת פיקוח על הבנייה בעיריית ירושלים. בנוסף, העד הודה, כי עובר לחתימה על ההסכם הם לא ערכו בדיקות קרקע, אלא, בדקו זאת "מלמעלה". העד לא הכחיש את האפשרות שהתרשל בכך שלא בדק את הקרקע וכי חתם על הסכם מבלי לבדוק מילה במילה (פרוט' בעמ' 12 שורה 24 ובעמ' 13 שורה 3). כמו כן, העד אישר, כי ידע שעליו לשלם את דמי הטיפול כפי שנרשם בהסכם.

דיון ומסקנות:

6.בסעיף 5 (ה) להסכם שנכרת בין הצדדים מתחייבת הנתבעת לשלם לתובעת סך של 26,478 ₪ כולל מע"מ עבור דמי הטיפול בעבור הקצאת המגרש וכפי נוסח ההסכם,

"בגין דמי טיפול ובכלל זה הוצאות משפטיות ואחרות ישלם היזם לחברה סך של 26,748 ₪ כולל מע"מ במעמד חתימת הסכם זה. סך זה לא יושב לידי הדייר גם אם הסכם ההקצאה עם משרד התמ"ת או ההסתדרות הציונית יבוטל מכל סיבה שהיא".

7.פרשנות סעיף זה נלמדת בראש ובראשונה מהאמור בו, זאת, בהתאם לסעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, הקובע כדלקמן:

"(א)חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.

(ב)חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל.

(ב1)חוזה הניתן לפירושים שונים והייתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו.

(ג)ביטויים ותניות בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יפורשו לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים.

(ד)סעיפים 2, 4, 5, 6, 7, 8 ו-10 לחוק הפרשנות, תשמ"א-1981, וסעיף 57ג לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על פירושו של חוזה, אם אין הוראה אחרת לענין הנדון ואם אין בענין הנדון או בהקשרו דבר שאינו מתיישב עם תחולה כאמור".

מכאן ונוכח עדותו של מנהל הנתבעת, הרי שנכרת הסכם בין הצדדים במסגרתו התחייבה היא לשלם לתובעת, בין היתר, עבור דמי הטיפול. אלא שלטענת הנתבעת, עסקינן בתנאי מתלה הנלמד מהסיפא של הסעיף, קרי, רק עם חתימת הסכם הקצאה עם משרד התמ"ת מתגבש החיוב לקבלת דמי הטיפול. הואיל ואין חולק, כי הסכם מסוג זה לא נחתם עם משרד התמ"ת הרי שלשיטתה, התנאי לא התקיים והחיוב לא הבשיל לכדי חיוב חוזי. סבורני, כי דין טענה זו להידחות, זאת, לאור עיון במכלול סעיפי ההסכם אשר יש בהם כדי ללמד על אומד דעת הצדדים מהם ניתן להסיק, כי הצדדים הסכימו, כי תשלום דמי הטיפול אינו מותנה בתוצאה כלשהי. כך, עולה מהרישא להסכם בו צויין במפורש, כי חלק מהטיפול והניהול של התובעת כרוך בהפניית המתקשרים עמה בהסכם זה לחתימה על הסכמי בר רשות בהסתדרות הציונית. בנוסף, בסעיף 4 (א) להסכם צויין במפורש, בין היתר, כי "...לדייר לא תהיינה כל טענות או תביעות כנגד החברה באם הממונה או החטיבה יסרבו לחתום על הסכם עם הדייר או שיחתמו לגבי מגרש או שטח אחר בתחום אזור התעשייה". מאלה ניתן ללמוד, כי הסכם זה הינו הסכם ראשוני ואינו תלוי בתוצאה כלשהי. ברי, כי יש בסעיפים אלה בכדי לסתור טענת הנתבעת לקיומו של תנאי מתלה.